Антонијо Милошоски на својот профил на X го отвори прашањето за ефектите од државното ограничување на кириите, споделувајќи го искуството на Берлин од периодот февруари 2020 – април 2021 година.
Во објавата што ја пренесува од профилот Students For Liberty, фокусот е ставен на таканаречениот Mietendeckel, берлинскиот Закон за ограничување на кириите. Законот стапи во сила на 23 февруари 2020 година и ги замрзна кириите за голем дел од постојниот станбен фонд на нивото договорено на 18 јуни 2019 година. Новите станови пуштени во употреба од 2014 година натаму беа изземени од мерката.
Целта беше директна – да се запре брзиот раст на кириите во градот и да им се олесни товарот на станарите.
И тоа навистина се случило во еден дел од пазарот. Научната студија „Forward to the Past: Short-Term Effects of the Rent Freeze in Berlin“, објавена во Management Science, утврдила дека огласените кирии кај регулираните станови паднале за околу 7 до 11 проценти во споредба со нерегулираните.
Но истражувачите утврдиле и друга, многу понеповолна последица: бројот на станови што се појавувале на пазарот за изнајмување значително се намалил.
Во студијата се наведува дека тоа особено им го отежнало наоѓањето стан на луѓето кои првпат барале живеалиште, младите и оние што сакале да се преселат во друг дел од градот. Истовремено, пазарот реагирал со пренасочување на дел од становите од изнајмување кон продажба.
Еден од највпечатливите податоци што ги споделува Милошоски се однесува токму на ова. Бројот на станови претворени од имот за изнајмување во станови за сопственичко користење пораснал од 12.700 во 2019 година на 19.200 во 2020 година, односно за 51 процент. Истражувачите забележуваат дека тоа била највисоката бројка откако започнало следењето на оваа статистика во 2005 година.
Промена се забележала и во структурата на понудата. Анализа на Immowelt покажала дека во 2019 година 82 проценти од огласените станови биле постари станови опфатени со регулацијата, додека во 2020 нивниот удел паднал на 66 проценти. Во исто време, уделот на новоградбите, кои не биле опфатени со ограничувањето, се зголемил од 18 на 34 проценти.
Особено интересна била реакцијата на дел од сопствениците. Поради правната неизвесност околу законот, во огласите почнале да се појавуваат две кирии за ист стан – една што важела додека е на сила ограничувањето и друга, повисока, која би стапила во сила доколку законот биде укинат.
Во февруари 2020 таков двоен износ бил наведен во околу 11 проценти од релевантните огласи. Во март процентот пораснал на 34, а подоцна се стабилизирал меѓу 45 и 50 проценти сè до укинувањето на законот.
Ефектите не останале само во границите на Берлин. Научната анализа забележала забрзан раст на бараните кирии во соседниот Потсдам и во околните општини во Бранденбург, кои не биле опфатени со берлинското ограничување. Истражувачите ова го толкуваат како ефект на прелевање на побарувачката од регулираниот кон нерегулираниот пазар.
Во 2020 година во Берлин биле завршени и 14 проценти помалку станови отколку една година претходно. Сепак, токму овој податок бара дополнителен контекст. Тогашниот берлински сенатор за урбан развој предупредил дека проектите завршени во 2020 најчесто биле одобрени неколку години претходно и дека падот не може едноставно да му се припише само на новиот закон. Како фактори биле наведени и пандемијата, недостигот од материјали, растечките трошоци и преоптоварениот градежен сектор.
На 15 април 2021 година германскиот Сојузен уставен суд го прогласи берлинскиот закон за ништовен. Причината не беше проценка дали економски функционира, туку уставна надлежност: судот утврди дека регулирањето на кириите за овој тип станови веќе е уредено со федерално право и дека покраината Берлин немала овластување повторно да ја регулира истата материја.
Со тоа заврши експериментот што траеше нешто повеќе од една година, а неговите последици и денес се предмет на политички и економски дебати.
Милошоски во објавата го поврзува берлинскиот случај и со актуелната политика во Њујорк. Тамошниот Rent Guidelines Board во јуни годинава изгласа замрзнување на кириите за околу еден милион станови со регулирана кирија, исполнувајќи едно од централните предизборни ветувања на градоначалникот Зохран Мамдани. Мерката предвидува нула проценти зголемување за едногодишни и двегодишни договори што почнуваат од октомври.
Токму тука повторно се отвора старото економско прашање.
За станар кој веќе има договор, ограничувањето на киријата може да значи непосредно и значително олеснување. Берлинските податоци покажуваат дека регулираните кирии навистина паднале. Но истиот случај покажува и дека сопствениците можат да одговорат со повлекување станови од пазарот, нивна продажба или насочување кон сегменти што не се опфатени со мерката.
Затоа берлинското искуство не може да се сведе само на тезата дека „контролата на кириите не функционира“, ниту пак дека пониската регулирана цена сама по себе го решила станбениот проблем.
Најјасниот резултат од истражувањето е двоен: оние што останале во регулирани станови плаќале помалку, но за оние што допрва барале стан пазарот станал потесен и потежок.
А токму тој судир – меѓу заштитата на постојните станари и создавањето доволно нова понуда – останува во центарот на дебатата за кириите и денес.
