Додека цените на становите во Скопје достигнуваат сè повисоки нивоа, а купувањето сопствен дом станува сè поголем предизвик за граѓаните, дел од македонските инвеститори сè почесто „гледаат“ кон Дубаи. Дали со 150.000 евра е поисплатливо да се купи недвижност во Скопје или да се инвестира на еден од најдинамичните пазари за недвижности во светот? Во разговорот со Бојан Петровски, сопственик и главен извршен директор на „Capital Solutions“, анализираме што ги привлекува македонските инвеститори во Дубаи, дали растот на цените во Скопје ќе продолжи и колку недвижностите стануваат достапни за домашните купувачи.
Зошто сè повеќе македонски инвеститори размислуваат за купување недвижности во Дубаи?
ПЕТРОВСКИ: Мислам дека причината е многу едноставна, македонскиот инвеститор денес повеќе не гледа само каде може да купи стан, туку каде неговиот капитал може да има подобра функција.
Дубаи е глобален пазар, со огромен број меѓународни купувачи, силен прилив на капитал, раст на населението и развиен систем за инвестирање во недвижности. Во првата половина од 2026 година, во Дубаи се реализирани повеќе од 80.000 трансакции со вкупна вредност од над 286 милијарди дирхами, што покажува колкава е длабочината на пазарот.
Дали со истите 150.000 евра може да се оствари поголем принос во Дубаи отколку во Скопје?
ПЕТРОВСКИ: Да, во одредени сегменти и со правилно избран имот, потенцијалот може да биде поголем. Но, мора да се разбере потребата на инвеститорот.
Разликата е во моделот. Во Дубаи инвеститорот може да комбинира капитална апреција, приход од изнајмување и флексибилни планови за исплата кај сите нови проекти. Просечниот бруто rental yield за апартмани во првата половина на 2026 година бил околу 7.1%, со значително повисоки приноси од 9 – 11 проценти во одредени локации.
Затоа јас би го поставил прашањето поинаку: не „Дубаи или Скопје?“, туку „каде моите 150.000 евра имаат подобар однос меѓу принос, ризик, ликвидност и долгорочен потенцијал?“
Колку уште можат да растат цените на квадратот во Скопје и дали очекувате нивна стабилизација?
ПЕТРОВСКИ: Не би се осмелил да кажам конкретна бројка до која ќе растат цените, бидејќи недвижностите не функционираат по математичка формула. Цената зависи од понудата, побарувачката, трошоците за градба, кредитирањето, „паниката“, шпекулацијата и куповната моќ. Многу параметри се во прашање.
Она што го очекувам е постепено забавување на растот, односно стабилизација на пазарот, но не нужно и голем пад на цените.
Во Скопје веќе имаме значително поскапување на недвижностите во последните години, а клучното прашање сега е дали растот на платите и куповната моќ може да го следи растот на цените.
Според мене, пазарот ќе се подели. Добро лоцираните, квалитетно изградени и енергетски ефикасни имоти ќе ја задржуваат вредноста многу подобро од имотите кои се продаваат само затоа што „сè е поскапо“. Затоа повеќе очекувам селекција на пазарот отколку класичен пад на сите цени.
Дали населението има доволна куповна моќ – стан во готово или стан на кредит?
ПЕТРОВСКИ: Тука според мене е еден од најголемите предизвици на македонскиот пазар.
Цената на недвижностите и реалната куповна моќ не растат со исто темпо. Затоа станува сè потешко просечно младо семејство самостојно да купи недвижност без кредит, помош од семејството или значителен сопствен капитал.
Во иднина очекувам кредитот да остане главниот инструмент за купување на прв дом, додека готовината ќе има поголема улога кај инвеститорите и кај оние кои веќе поседуваат недвижности.
Но, мора да направиме разлика меѓу „можам да купам“ и „можам удобно да си дозволам“. Тоа се две различни работи.
Ако едно домаќинство мора да издвојува премногу голем дел од своите месечни приходи за рата, тогаш формално има пристап до кредит, но реално нема висока куповна моќ.
Затоа мислам дека следната фаза на пазарот ќе биде многу повеќе поврзана со достапноста отколку со самата цена на квадратот.
Дали поради растот на цените треба да интервенира Владата и на кој начин?
ПЕТРОВСКИ: Мислам дека државата треба да создава услови за достапно домување, треба да има увид во „злоупотреби“ на пазарот и треба да биде во првата линија на зашитата на граѓаните. Но, треба да бидеме внимателни во „контролата“ на квадратот. Да интервенира, а не целосно конторилира би бил правилниот начин.
Многу покорисно би било да се работи на поголемо внимание на урбанистичките процедури, транспарентност во градежниот сектор, подобра инфраструктура, ослободување на повеќе квалитетно градежно земјиште и мерки за олеснување на купувањето прв дом. Мора да се внимава на хуманиот развој, квалитетот на градба и квалитетот на живот.
Државата не мора да ја одредува цената на станот. Треба да создаде услови пазарот да има поголема квалитетна понуда, а граѓаните поголема можност да го финансираат своето домување. Потребни се јасни правила.
На крајот, најдобрата заштита од прекумерно високи цени е здрав однос меѓу понудата, побарувачката и куповната моќ.
Како се движат цените на недвижностите во Дубаи со оглед на состојбата на Блискиот Исток? Има ли драматична промена?
ПЕТРОВСКИ: Геополитичкиот ризик секако има влијание врз investor sentiment и би било несериозно да се тврди спротивното. Но, важно е да се направи разлика меѓу краткорочна пазарна реакција и долгорочни фундаментални фактори.
Дубаи во моментов не се однесува како пазар кој доживеал било каков „шок“. Има периоди на поголема претпазливост, одредено забавување и поголема селективност кај инвеститорите, но основната побарувачка останува силна.
Причината е што економијата и паарот на недвижности на Дубаи не зависат од еден извор на капитал.
Имате инвеститори од Европа, Азија, GCC, Русија, Индија, Африка и од многу други пазари. Тоа создава диверзификација што ја немаат многу локални пазари. Јас би рекол дека моментално гледаме повторно силен раст и стабилизација. А кога пазарот станува позрел, инвеститорите престануваат да купуваат само затоа што цените растат. Почнуваат да анализираат cash flow, yield, entry price, developer risk, location risk и exit strategy. И тоа, според мене, е позитивно.
Дубаи повеќе не е само приказна за брз раст на цените. Станува збор за сериозна глобална бизнис дестинација токму затоа македонските инвеститори почнуваат да го гледаат како дел од поширока стратегија за диверзификација на капиталот.
